ביטול הדרישה לרישיון תיווך יוביל לתוהו ובוהו צרכני.

האסון הצרכני העומד לפתחנו עם הכוונה לבטל את הרגולציה ורישיון תיווך בישראל.

כותב המאמר: אסף אפשטיין סגן יו״ר לשכת מתווכי הנדל״ן הארצית ויו״ר מחוז ירושלים

דה-רגולציה וביטול הצורך ברישיון תיווך בישראל.

לאחרונה "זכינו" לשמוע כי משרד המשפטים המליץ לבטל את הרגולציה בתחום תיווך המקרקעין. משמעות ההחלטה – אין בחינה, אין רישיון, לא ועדות משמעת וללא שום פיקוח ממשלתי כפי שקיים היום על פי חוק המתווכים. יישום המלצה זו יוביל לשוק פרוע שבו יפגעו בראש ובראשונה הצרכנים, המבקשים לעשות את העסקה החשובה בחייהם באמצעות איש מקצוע מיומן. שוק פרוץ ואיש הישר בעיניו יעשה.

מפתיעה ומעוררת שאלות העובדה שפתאום לא יהיה צורך ברגולציה ובכללי אתיקה או ועדות משמעת, כאשר אותו המחוקק בשנת 2012, לאחר שזיהה בעיה בחוק המתווכים [משנת 1996] ופגיעה בצרכנים, הוסיף דרישות סף חמורות ומגבלות למתווך בכדי לסייע לצרכן לקבל שרות מקצועי ואמין בעסקה החשובה בחייו.

רק לפני 7 שנים חלה החמרה בדרישות מהמתווכים, ופתאום נעלם הצורך הזה אל מול הרדיפה אחר הדירוג-הכלכלי-עולמי, ועל המזבח הזה אנחנו עומדים להקריב את הצרכנים, אותם קונים ומוכרים, המשתמשים בשירותי התיווך. עבורם החוק והרגולציה וכללי האתיקה הם ההגנה והפיקוח ומניעת העיוותים וההונאות והתסכולים ובזבוז של הרבה זמן יקר. יש לזכור כי מדובר בהגנה על הצרכן העושה את העסקה הכי משמעותית בחייו. לא מדובר בקנייה של מוצרים במכולת אלא בעסקה בה עתידו של הצרכן נקבע על פיה.

אז מה זו בעצם רגולציה ? רגולציה היא שיטת פיקוח רצופה ומוסדרת באופן רשמי, הנשענת על כללים שמקורם בחוקים, תקנות, אמות מידה, נהלים, שיטות ניטור, אמצעי חינוך והדרכה, וסמכויות אכיפה שתכליתם לשמור על ערכים ועל אינטרסים חברתיים וכלכליים חיוניים.

ד"ר אייל טבת, מנהל אקדמי של מחקר על רגולציה במרכז חזן במכון ון ליר בירושלים כתב על כך שהחשש הגדול הוא שצימצום הרגולציה יתבצע דווקא במקום שיש להשאירו או לשפרו, ורק כיוון שהדבר קל יותר. המקרים המועדים לצמצום הם בדרך כלל אלו שבהם לא קיימים שחקנים מאורגנים ובעלי עוצמה, ואין מי שיפעיל לחץ לעצב את הרגולציה שתשרת אותם. קביעה של אחוז מסוים לצמצום הרגולציה – כמו המספר הסתמי של 25% שנזכר בהחלטת הממשלה – או כל יעד מספרי אחר היא קביעה שרירותית, שאינה לטובת העניין.

רגולציה היא לא מילה גסה, ויש מקומות בהם היא נחשבת לברכה ואף למגן הציבור מפני עוולות, עיוותים וכוחניות. ושיהיה ברור, הרגולציה בתחום התיווך בישראל היא מינימלית ביחס למדינות מסוימות באמריקה ובאירופה, כדוגמת בלגיה.

האם בארה"ב הרגולציה בתחום התיווך הצטמצמה? ממש לא ! הרי שם הטכנולוגיה סופר-מתקדמת וכל אחד יכול לאסוף מידע נרחב, אלא ששם מבינים אלו נזקים יכולים להיגרם לצרכנים ודווקא לאוכלוסיות מוחלשות ושם יודעים שאין תחליף למתווך מיומן ומקצועי העובד תחת רגולציה ופיקוח ואסדרה מחמירה.

אז אולי בשם פתיחת השוק לכולם, "מתווך-מאכער" יסיע בבוקר נוסעים במונית, אחה"צ ייקח בלעדיות על נכס שלא יימכר וישאר בשוק זמן רב, כי אין לו ידע ומחויבות, ומי יפצה את המוכרים שזקוקים לכסף? ואחרי זמן אותו "כאילו-מתווך" ייזכר ששכח להגיד למוכר שהוא בעצם כבר מצא עבודה חדשה והוא עכשיו מחלק מוצרי בשר אחה"צ, הרי כשאין מחויבות וכללים, הכל מותר. מתווך-מאכער ינסה להעלות את מחיר הנכס לקונה כיוון שהוא לוקח לכיסו את ההפרש, בין המחיר שהוא הכתיב למוכר למחיר שהוא יגבה מהקונה, ואף אחד מהם לא ידע זאת. בהעדר רגולציה המתווכים בבוקר יחלקו עיתונים או כריכים, יציעו אחה"צ למכירה דירות, יפרסמו ללא ידיעת המוכרים ויספרו סיפורים על מעלותיה של דירה שאולי כלל לא קיימת. הרי אם אין אתיקה וחוק ומי שמפקח, לא חייבים לתת מידע לקונה או לדייק או לבדוק.

המוכרים עצמן ייתבעו ע"י המתווכים כיוון שלא סגרו מראש את דמי התיווך שהרי בהעדר רגולציה ופיקוח, אולי צריך מסמך, אבל מי יפקח ? הרשות להגנת הצרכן ? מאיזה תקציב ומאיזה כוח אדם ? ועל בסיס מה ? החוק שיבוטל ? ופיקוח הרשות להגנת הצרכן זו לא עוד רגולציה רק בכובע אחר ?

בתזמון, מעורר תמיהה, החלו לצוץ כתבות והגיגים של כביכול "מביני עניין", בעד ביטול הרגולציה ובעד המלצות משרד המשפטים. תוך שהם 'מסבירים' מה נכון לעם ישראל.  מבלי להיכנס, למי ומה עומד מאחורי אותם מאמרים 'אקדמיים', רואים שאין להם היכרות מעמיקה עם המקצוע הקשה והמורכב של תיווך נדל"ן. לכן אציע למלומדים להצטרף למתווך מקצועי לשבוע ימים, כדי להבין מי אנחנו ומה אנחנו עושים באמת. חשוב להבין שלפי אותו היגיון אקדמי, אין צורך שחוקר פרטי יחויב ברישיון, וכך לגבי השמאי, ויועצי ההשקעות. הרי לא הייתם רוצים רואה חשבון ללא הסמכה ופיקוח, או חשמלאי לא מוסמך, או לנסוע עם נהג אוטובוס ללא הכשרה ופיקוח, או לנהוג בכביש ליד נהג משאית ללא רישיון, כך גם מתווך מורשה אשר מפוקח ומורתע על ידי החוק והרגולציה, נותן מידה סבירה של שקט למקבלי השירות. רק אחר כך יבואו הגברת התחרות והבידול המקצועי וההתחדשות המבורכת בענף.

אם כל מי שיחפוץ בתיווך יהיה "מתווך-חאפר-מאכער", הרי שבעסקה הכי חשובה שעושה אדם מן היישוב היא תופקר בידיים לא מקצועיות, משמעה לחשוף את הצרכנים לכאוס וחוסר שליטה, וכך אנו חוזרים עשרים ושלוש שנים אחורה לתקופת קדם חוק המתווכים.

בתי המשפט יוצפו בתביעות, הלקוחות ישכרו שירותי עורכי דין והמחיר הכלכלי בסופו של יום רק יאמיר, המערכת המשפטית תעמוד בפני עומס בלתי רגיל, הצרכנים יהיו מבולבלים במקרה הטוב, מתוסכלים ונפגעים במקרה הרע והצורך בפיקוח מחודש של שוק התיווך יעוף לכולנו חזרה לפרצוף.

האם מישהו בדק ונזכר מה התרחש בשוק התיווך בישראל לפני כניסת החוק לתוקף ? הצורך בחוק המתווכים בא מהשטח, ממצוקת הציבור ומבעיות שנוצרו בתחום התיווך, בתי המשפט מלאו בתביעות, נוכלים ורמאים יצרו מצב שוק עגום והשיא היה בשנות התשעים, מה שהביא לרתיחה ולצורך הדחוף בהסדרה ואסדרה.

חוק המתווכים לא מושלם אבל הסדיר ופתר הרבה מאוד בעיות שצפו בשנים שלפני היות החוק וצריך לקרוא את הדיונים לחוק כדי להבין את הצורך באסדרה ובפיקוח המחוקק על תחום התיווך והעוסקים בו.

אכן, הבחינה לקבלת רישיון התיווך היא לא מספיק ממוקדת ואינה מכינה את העוברים אותה לעסוק בתחום, אבל היא בהחלט מנפה ומהווה חסם מסוים וטוב שכך. הבחינה כן מקיפה את חוק המתווכים וחוקי הגנת הצרכן וחוק המכר ועוד. בשנים קודמות אחוז העוברים את הבחינה עמד על כ- 90% וכיום זה נע סביב ה- 50% וזאת בגלל דרישה מתמדת ומוצדקת להעלאת הרף.

אנחנו ללא ספק העם הנבחר, אבל אנחנו גם יודעים שהישראלים, מתיימרים להבין בכל תחום ועדיין, למתווך מקצועי ומנוסה אין תחליף. מתווך מקצועי ומיומן אשר תפקידו הוא לא רק להראות דירה אלא לסגור עסקאות, זהו  מקצוע קשה ומורכב המחייב יכולות עבודה עם אנשים, יידע ודקדקנות בפרטים, עבודה עם אנשי מקצוע, ניהול משא ומתן, איתור מסמכים ומקורות מידע כולל אחריות מקצועית משמעותית המוגדרת בחוק בנוגע למסירת מידע ובדיקתו, ולא יעלה על הדעת שבשם נגישות המקצוע לכל דורש, נקריב את הפיקוח, הידע והמיומנות וההגנה על ציבור הצרכנים בכלל ועל האוכלוסיות המוחלשות בפרט. כי כאשר כל אחד יכול להיות מאכר בתיווך, מי יגן על הצרכן הפשוט שלא לדבר על הנכה או העיוור או המוגבל?

אז איך פתיחת שוק התיווך לפי תאוריית הדה-רגולציה-הגורפת תביא לעלייה באיכות העוסקים בו ואיך הצרכן יוכל להנות מכך ? אין שום קשר והיגיון מעשיים, אלא אם אתה תאגיד נדלנ"י שמונע מאינטרסים עסקיים בלבד, ואתה מקווה שהשוק יהפוך לבלגן אחד גדול ואז תוכל למכור עוד ועוד אשליות וקורסים לכל אחד ואחת.

יש מדינות שבהן הוסרה הרגולציה והשוק חזר אחורה, דוגמת פולין. מה שבטוח שישראל שונה ומיוחדת בתרבות, בצרכנות, בחינוך ובנדל"ן ואנחנו לא יכולים להרשות לעצמנו ניסויי חברתי-כלכלי כל כך דרמטי מבלי להבטיח את היציבות והתוצאות.

אז שואלים אנשים, אם זה כזה רע, למה שהמדינה אפילו תשקול מהלך כזה ? והתשובה פשוטה, במסגרת הרצון להפחתת הרגולציה במדינה, בוחרים איפה שקל יותר להתמודד, ואם המתווכים והתיווך נתפסים כחלשים, אז שם חותכים, ובלי לחשוב על השלכות הרוחב ההרסניות על הציבור הרחב. זה לא כמו להפחית בירוקרטיה ביבוא רכבים בגלל זווית שונה בפנסי הרכב,  וזה לא כמו להחליט שצריך רק מנהל עבודה אחד למוסך בגודל מסוים וזה לא משתווה ל-האם כן או לא צריך תוויות על בגדים או האם פיקוח על ההשקיה במי קולחין יהיה באחריות החקלאי או של ספק המים. אלו דוגמאות לנושאים בהם נדונה הפחתת רגולציה בישראל.

ועוד משהו, להיות עצמאי כיום בישראל ולהצליח, זה ללא ספק מאתגר. להיות מתווך ועצמאי בישראל, זאת כבר הישרדות. כל יום שמים שכפ"צ ויוצאים להגן על פרנסתנו ומקצועינו הנחשב לכזה שאפשר לעתים לפגוע בו ולזלזל בו.

כמי שנלחם שנים על מקצוע התיווך ומעמדו בישראל, ודואג להכשרתם ומקצועיותם של הרבה מאוד מתווכים בישראל, אני לא מתבייש או מתנצל על המלחמה הנחרצת שאנחנו מנהלים מול הכוונה האבסורדית לדה-רגולציה בתחום התיווך. לנו אין הסתדרות שתגן עלינו, אין הכרה בביטוח לאומי לענייני אבטלה, מחלה או אפילו הכרה בהוצאות רכב ואש"ל בנושא מיסים, אז כן יש גוף, לשכת המתווכים, שגדל ומתחזק כל יום ומטרתו להגן על המקצוע והעוסקים בו מפני המבקשים להרוס אותו ואת אלפי המשפחות של העוסקים בו, ואנחנו דואגים להמשך הפרנסה שלנו אבל זו לא הדאגה היחידה שלנו, יש גם צרכנים שהם קהל הלקוחות שלנו, ויש בהם כאלו המתקשים בלי מתווך. חלקם בגלל חשש וחולשה במו"מ או בעמידה מול קונה או מוכר או שוכר. יש בהם דיירי הדיור המוגן שאנו מטפלים בדירתם, יש תיירים ועולים חדשים, יש לקוחות עסוקים שלא פנויים לחיפושי דירה או מציאת קונים לדירתם ויש ביניהם הרבה מאוד אנשים מן היישוב אשר פשוט רוצים עזרה מקצועית ומוכנים לשלם עבורה, אבל מאוד לא רוצים להיות חשופים לנוכלים ומאכערים.

תיווך הינו שרות מקצועי שעולה כסף כמו שירותים אחרים בישראל, אבל בידיים מיומנות הוא חוסך לא מעט זמן וגם כסף ועוגמת נפש ואף מגן מפני נוכלים. כמובן שכמו בכל תחום יש גם בתיווך את הלא מתאימים והלא טובים, ולשמחתנו יש לצרכן את הבחירה לעבוד עם מי שרוצים וכמובן שאפשר גם בלי מתווך, אבל מרגע שבוחרים כן לעבוד עם מתווך, מצפים לקבל ערכים מוספים וזה יקרה רק אם יהיה חוק ופיקוח וסינון ורגולציה ו-ועדות משמעת ואת המדינה אשר תעמוד ותשמור ותפקח ביחד עם האיגוד המקצועי.

לפיכך דעתנו הנחרצת ודרישתנו מהמחוקק היא הפוכה ומחמירה בנוגע לאסדרת תחום התיווך:

  • בחינות לקבלת רישיון לעסוק בתיווך, אבל קשות יותר וברמה גבוהה ומותאמת לתחום.
  • שעות לימוד עיוניות כתנאי לחידוש שנתי של רישיון התיווך.
  • הכשרות מקצועיות שוטפות לעוסקים בתחום בצורת כנסים, סמינרים והשתלמויות.
  • הכשרה מקצועית מיוחדת כדי להיות בעל משרד תיווך בו יש סוכנים.
  • עבודה צמודה ומשותפת של משרד המשפטים עם האיגוד המקצועי של המתווכים.
  • החלת תקנון אתיקה וקוד אתי מחייב למתווכים בישראל.